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嘉宾: 胡长明(市国土房管局局党组成员(副局长))、朱建英(物业处副处长)、陈月英(物业处工作人员)

    各位早上好，这里是正在为您直播的中国移动神州行阳光重庆。本节目由中国移动神州行独家冠名播出。各位听众朋友在10月1日起新的物管条例将会实施，今天我们为大家邀请到了重庆市国土房管局的三位嘉宾来到我们直播间，就规范物业管理，促进社区和谐这个话题和大家交流，接受大家的意见建议和投诉。欢迎大家通过拨打热线电话63857201、63857202、63857203参与到我们节目当中。

    主持人 2009-9-30 8:10:46

    各位听众朋友欢迎您继续锁定调频968，重庆新闻广播的阳光重庆栏目。下面我们一起来认识一下今天来到直播间的三位嘉宾。

    胡长明 2009-9-30 8:11:12

    我是重庆市国土房屋管理局副局长胡长明。各位听众朋友大家早上好，很高兴在重庆人民广播电台与大家一起探讨我市物业管理的有关话题，欢迎大家提出宝贵意见和建议。

    朱建英 2009-9-30 8:11:30

    我是重庆国土房管局物业处的副处长朱建英，非常欢迎广大听众给我们提出宝贵的意见和建议。

    陈月英 2009-9-30 8:11:40

    各位听众朋友我是重庆市国土房管局物业处陈月英。

    主持人 2009-9-30 8:12:18

    感谢三位嘉宾的到来。在节目一开始我们也听到了记者报道的一条阳光重庆的稿子，最近一段时间我们陆续谈了很多关于物业方面的话题，其中有一个是听众朋友非常关心的，就是关于大修基金的管理和使用，在大修基金的管理和使用，我们的业主应该注意哪些问题呢？现在有的业主也说如果物管频频的动用大修基金是不是不太好呢？

    朱建英 2009-9-30 8:12:54

    听众朋友早上好，这个问题不是说好不好的问题，应该是依法使用大修基金，比如业主家里是由业主自己负责，公共部位应该动用大修基金的就应该使用。但是一般情况下普通程序上就是要征求我们跟坏了的一些公共部位的地方相关的业主。比如一栋楼的电梯坏了那就要征求整栋楼业主的意见。

    主持人 2009-9-30 8:13:08

    刚才你说到有些方面是可以动用大修基金的，在这里能不能给我们广大的听众朋友介绍一下，到底哪些方面是可以动用大修基金的？

    朱建英 2009-9-30 8:14:04

    比方说整个小区属于全体业主共有部分的，比方说我们的道路和我们的花园这些部位，还有属于楼栋的，比如外墙面、电梯、屋顶、水电气这些配套的设施设备，以及地下的管网比如排污这些都是属于动用大修基金的。但是属于全体业主共有部分就要征求全体业主的同意，比如道路方面的损坏，比方说我们的路灯还有花园这些就需要征求全体业主的意见，如果是楼栋里面的属于电梯、外墙面、屋顶这些就征求楼栋业主的意见。

    主持人 2009-9-30 8:14:41

    下面我们看到有听众的电话，我们来接听一下。

    2009-9-30 8:15:11

    听众：你好。我是沙坪坝区的，我以前那个房子的房管证掉了，他是集体土地使用证，我的爸爸现在过世了，我想把这个名字更改成我的，这个怎么办呢？

    胡长明 2009-9-30 8:15:20

    你是你父亲的房管证不见了？

    2009-9-30 8:15:26

    听众：对，是集体土地使用证。

    胡长明 2009-9-30 8:15:42

    你集体土地的房管证，也就是说是你的祖房，现在房子还在使用吗？

    2009-9-30 8:15:48

    听众：在使用，使用者是我本人。

    胡长明 2009-9-30 8:16:29

    如果你是使用者，你也是你父亲的房子，那么你就是法定的继承人，你既是法定继承人，又是使用者，如果遗失了，就按照农村宅基地使用管理办法，向所在的村组提出，最后发证的机关仍然是你所在区的国土房屋管理局。

    2009-9-30 8:16:39

    听众：我出了一个证明的，他说要过户费。

    胡长明 2009-9-30 8:16:57

    假设你是几姊妹，就涉及到要按照继承法的相关规定，对你父母的财产进行法定的分割，这样办理相应的过户手续。

    主持人 2009-9-30 8:17:05

    他的过户手续应该找哪个部门呢？

    胡长明 2009-9-30 8:17:13

    如果按照继承法，我不知道你母亲还健在吗？

    2009-9-30 8:17:19

    听众：我母亲还健在。

    胡长明 2009-9-30 8:17:43

    你母亲还健在，所以还要尊重你母亲的意见，这个要跟相关的继承法发展关系，是否走司法程序，因为你这个个案不清，还不能一下给你说清楚。

    主持人 2009-9-30 8:18:57

    各位听众朋友，阳光重庆正在为您直播，我们今天说到的话题是关于物业管理方面的话题，欢迎各位听众朋友通过我们的节目热线，参与到阳光重庆节目当中。下面我们来看一条听众发来的短信。这里有一位听众朋友的手机尾号是1176，我想了解一下新的物管条例是不是规定了小区内的公共用地是不能改为商业用途的？

    朱建英 2009-9-30 8:19:31

    不能擅自住改非，如果是要改要征求相关业主的同意，而且同意的书面意见需要有业主委员会盖章，没有业主委员会的页所在地的居委会盖章以后才拿到工商部门办理工商登记，并且还要承诺遵守相应的法律法规。

    主持人 2009-9-30 8:19:40

    这位听众朋友说他们的小区现在已经办下来工商执照，这种情况应该怎么办呢？

    朱建英 2009-9-30 8:19:51

    在10月1日以前的就依照过去的规定，10月1日以后就按照刚才我说的规定办理。

    主持人 2009-9-30 8:20:47

    各位听众朋友欢迎您继续锁定调频968，重庆新闻广播正在为您直播的阳光重庆。其实在10月1日开始，新的重庆市物业管理条例即将实施，这个对于广大的业主和听众朋友一样非常期待新的条例，也希望了解到其中的一些内容和亮点，这里我想请在直播间的胡局长来给大家简要的介绍一下新的物管条例您认为最大的亮点是什么？

    胡长明 2009-9-30 8:23:43

    听众朋友，重庆市物业管理条例已于09年的5月21日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第10次会议通过，自09年10月1日起施行，相对于2002年实施的我市物业管理条例，新条例推行了制度创新，注重了可操作性。具体而言主要有以下几个方面，一是条例充分尊重业主的物业共有权和共同管理权，比如是否成立业主大会由业主说了算，物业管理区域内的重大事项由业主共同决定，首次业主大会首先由业主组织召开，20%的业主有权书面要求所在地的街道办事处或乡镇人民政府召开首次业主大会或临时业主大会等等。第二个方面，充分发挥了街道办事处或乡镇人民政府在物业管理方面的作用，明确并强化了街道办事处或乡镇人民政府居村委会物业管理的监督职责，条例的第四条规定，街道办事处或乡镇人民政府负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系，特别是对于未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居委会带行本条例规定的业主委员会制定的规定。

    主持人 2009-9-30 8:23:52

    现在有一位听众打来电话，我们先来接听一下听众朋友的电话。

    2009-9-30 8:25:23

    听众：你好，我是渝中区这边的一个退休职工，我们老两口都是70多岁了。我们是在2001年在南泉买了一套分子，在这里度过晚年，在04年办了国土房产证，夏天我们是往北方走，冬天我们往南方走，我就说办了之后回来再去领证。后来国土房产证都办了，但是拿不到，后来查究竟这个证谁领了，他也查不出来。最后就叫我们自己在报上登报，好象是我们自己遗失了，这个是你没有给我们，你这样处理是不对的。这是不负责任的态度。现在我们还能够拿到这个证。现在因为南泉整体拆迁，不知道还办不办得到。我觉得巴南区国土房管局这样处理这些事情不是很好。

    胡长明 2009-9-30 8:26:23

    苏先生，如果你反映的情况这个是在物业管理之外，涉及到权证的办理，正如你所说你在南泉01年买房，04年办证未及时取得证，再去取的时候，你现在所遇到的困惑请你向所在地巴南区或者你所在的南泉镇街道直接就你这个证的事情写个书面材料，同时按照阳光重庆栏目的精神，下来我们会及时跟你取得联系。

    主持人 2009-9-30 8:26:37

    这位听众朋友请您在节目之后保持电话畅通，各位听众朋友，这里是正在为您直播的阳光重庆。

    主持人 2009-9-30 8:27:27

    这里我们看一下短信，有一位手机尾号是9186的朋友说，小区规划的建筑产权归谁所有，开发商是否有权出售？

    朱建英 2009-9-30 8:27:51

    不知道他说的生活配套建筑指的是什么，如果是小区的物管用房所有权是归全体业主所有的。其他的就不知道他所指的生活配套是哪些，是设施还是房屋？不清楚。

    主持人 2009-9-30 8:28:00

    现在继续来接听听众的电话。

    2009-9-30 8:30:29

    听众：你好。各位嘉宾你们好，我是渝中区菜袁路43号江沙堡综合楼的住户，我反映两个问题，一个是公事，一个是我自己的私事，我们先说公事，这栋楼01年开始入住，刚开始是一个开发商搞的物管在搞，他们搞了一段时间就被业主把他取消了，就不要他搞了，我们自己搞。我们就成立了一个业主委员会和物管，当时收电梯费是每人每月5元，他们搞了一段时间又被业主把他取消了，因为第一届业主委员会有点乱搞，又选了第二届，第二届就是由居委会主任和派出所共同来开会选举的，业主委员会就作为正主任，居委会的主任就作为我们业主委员会的副主任。现在这个业主委员会已经没有了，物管就是由两个人，刚开始是由5个人来搞成立的业主委员会，现在只有2个人，这个费用也提高了，以前清洁费是5元，电梯费是5元，后来电梯费是10元，清洁费7元这样在收。

    朱建英 2009-9-30 8:30:48

    这个问题因为反映的指向不是很明确，这样下来我们跟渝中区局取得联系，了解一下他这个小区的具体情况。

    2009-9-30 8:31:21

    听众：第二个问题就是我私人的问题，我是一个拆迁户，洪崖洞片区的拆迁户，这么多年我的房产证一直没有办下来，我曾经多次给你们反映，你们也是说给相关部门反映，到现在已经一年的时间了，没有得到房管局方面的正面回复。

    胡长明 2009-9-30 8:31:58

    关于刘先生应到由洪崖洞拆迁安置到菜园坝这个问题，拆迁户的房产证至今未办下来与渝中区房屋相关部门有关系，这个事阳光节目完后我们跟刘先生保持联系，把具体情况了解之后再做协调解决。

    主持人 2009-9-30 8:32:12

    现在有一位听众打来电话，我们来接听一下他的电话。

    2009-9-30 8:33:25

    听众：我想请问物业管理处的负责同志，我们这个小区物业管理大修基金的使用，比如电梯坏了以后就是使用大修基金，我们小区里面这些业主，这里面又有开工厂的，又有办公司的，办学习班的，如果将来这个大修基金用完了，又叫大家来分摊。现在我们交大修基金就是按照一家一户来出的，今后如果说用完了以后，大修基金如果又重新来摊，我们觉得如果按照平均又来摊这个就很不合理。又有工厂，又有公司，又有办训练班的，这些人电梯的使用频率就很高，办学习班几十个人进进出出。

    主持人 2009-9-30 8:33:41

    这个问题可能有很多市民在这方面都遇到过类似的疑问。就是这些办工厂或者办学校使用电梯可能会更多一些。

    胡长明 2009-9-30 8:35:00

    你反映这个问题在现实中是存在的，但是你小区所在业主通过合法的程序和手续之后，所开设的厂、公司及其所谓培训班等活动，在物业管理公司所收取的物管费方面与一般住户业主有可能是不一样的。正是由于物业管理公司对小区内住房依照相关法定程序改变其住房用途，进行开公司、办商店、开学习班加收了物业管理费，导致部分公用和共用设施%磨损加快，他所产生的维修就应该用这笔费用去支出。

    2009-9-30 8:35:11

    听众：现在办公司，办工厂的每个月加收50块钱。

    主持人 2009-9-30 8:35:22

    您说他们每个月加收了50块钱是吗，后来这个钱有没有用到电梯的维修上呢？

    2009-9-30 8:35:32

    听众：这个就不清楚了。50块钱办学习班的几十个人。

    朱建英 2009-9-30 8:35:53

    这个问题我们重庆市政府正在制定物业维修资金管理办法，对这一类似的情况是带有一个普遍性的，我们将会在论证的过程当中充分听取大家的意见予以考虑。

    主持人 2009-9-30 8:40:00

    各位听众朋友欢迎您继续锁定调频968，收听阳光重庆的直播节目。今天我们和大家一起来谈到规范物业管理，促进小区和谐的话题，我们为大家邀请到了重庆市国土房管局的三位嘉宾和我们探讨这个话题。欢迎大家通过热线电话和我们联系，我们节目的热线电话是63857201、63857202、63857203。现在我们来看一位陈先生的电话。

    2009-9-30 8:40:35

    听众：你好。我反映一个问题，我是江北区山水丽都的一个居民，我们小区里面绿化有40%的绿化地都是被居民全部拿来种菜了。还有的把他楼顶上乱搭乱建，物管也不管。

    主持人 2009-9-30 8:41:20

    之前我们也接到过反映，我们记者还对此进行了了解，我们也采访过你们的物管，物管他们也给住户打了多次招呼，但是部分业主不是很配合，甚至有的业主还跟物管有一些肢体上的冲突。这里我想问一下在我们直播间的胡局长，这位听众朋友反映的小区里面的问题，这种行为我们的业主应该找哪个部门呢？

    朱建英 2009-9-30 8:42:10

    你好，这位反映的情况是比较典型的。按照物权法和物业条例的规定，小区的公共绿化部分是属于全体业主所有的，底楼或者顶楼的占用了，就是占用了其他业主的公共资源。这块物业公司去制止，但是效果一般都不太好，因为物业公司是一个经营性单位，他没有执法权，这种反复协调都解决不好的情况下，最好的途径就是被侵权的业主提起民事诉讼。

    主持人 2009-9-30 8:42:21

    要多少户业主才能提起诉讼呢？

    朱建英 2009-9-30 8:42:26

    一户都可以，多户效果更好。

    2009-9-30 8:42:57

    听众：还有一个问题现在好多拆迁户他不交物管费，物管说你不交可以，那我就收停车费，他不是很多门面租给这些人吗，只要是大汽车过就收20块钱，保安也不坚守岗位，就在那里看车收钱。

    朱建英 2009-9-30 8:43:41

    物管这种做法是把法律关系做得不太好，业主不交物业费可能是有其他原因，业主不交物业费，一个是他不交物业费那交了物业费的业主的权益就被侵犯了。而物业公司对不交物管费又去收停车费，这个东西他们俩没有因果关系，停车费又是另外一个公共收益，这个收益部分是全体业主所有的，所以应该是把两个法律关系分开来处理。

    主持人 2009-9-30 8:44:06

    其实像这种业主不交物管费的方式，其物管大有其他的方法来缓解这种情况，或者让这些不交物管费的业主能够对他们进行一个制裁，其实不用用这种方式来损害其他业主的利益。这个问题下来之后我们会继续关注。

    2009-9-30 8:45:19

    听众：你好。我的问题是这样的，一个新的楼盘业主没有进去的时候，一般来说物管管理都是开发商自己委托的一个物业管理公司，先就签订当时跟物业管理公司的合同。在现代化的小区里面，都有网络运营商，网络运营商进来要埋线，一个大的经营商过来之后另一个供应商他就不会来了，那么他应该对业主有所优惠。那么这个优惠我们新的业主委员会没有成立之前，开发商的管理公司应该把这个对业主的优惠争取返还给业主，也就是说开发商和物业公司得了好处。这点在物业条例里面有没有具体的规定？

    朱建英 2009-9-30 8:45:42

    这个问题物业条例没有规定到这么详细，但是这位先生反映的问题确实是存在的，我们业主怎么办呢，业主不管有没有业委会，我们作为单个业主，或者一部分业主，可以跟物业公司进行谈判。

    主持人 2009-9-30 8:45:50

    最好是由业主和物管公司之间来协商这个问题。

    朱建英 2009-9-30 8:46:02

    业主可以参与到这部分经营当中去，可以跟他们来谈判。

    主持人 2009-9-30 8:46:06

    下面我们继续接听听众的电话。

    2009-9-30 8:47:28

    听众：你好。我是沙区的，我们小区汽车通道的出口原设计是一个门进一个门出，现在从小区建立开始，就把汽车出口门关闭了，观过几百辆车就一个门进出，拥挤不堪，尾气污染严重，而且险象环生。希望能够通过上级能够调查督促解决。第二个问题是二号楼三单元楼梯的出口通道被改作门面，几年了，反映多次，一直不能解决。他改了以后，把楼梯口直接面对公路，出来非常危险，车子多。住户我们也强烈希望能够改正这个错误，及时解决。

    主持人 2009-9-30 8:47:38

    您刚才说到改变原有的设计，你们是怎么了解到这个信息的呢？

    2009-9-30 8:48:26

    听众：他这个设计，原来汽车通道原来是三个门，一个大门，两个小门，两个小门的路道全是通的，车子是一个门进一个门出的，第二个问题是我们这个小区，我们这栋楼，三个单元，每个单元都有一个楼梯出口，直接朝小区。就是三单元被改了，下面成了门面。

    陈月英 2009-9-30 8:49:18

    对你说的这个问题，如果按照规划来讲他是三个门户，如果是车辆是单向行驶的，这种情况我们要跟物业公司，指出他们的问题，然后按照规划的要求来做。第二个问题关于楼梯改道的问题，这个事情一个是我们要了解规划是怎么做的，第二块就是如果有改变的话，我觉得我们肯定会跟规划一块来做这个事情，来处理他。作为你们单个业主的话，对侵害自己权益的行为，你们也可以主张自己的权利，也可以向相关部门反映，也可以提起民事诉讼来解决这个问题。

    主持人 2009-9-30 8:50:17

    下面继续接听袁先生的电话。

    2009-9-30 8:52:06

    听众：你好。我是重啤花园小区的，我们第一届业委会成立的时候和物管就有一个合同，在合同当中就写明了物业交接过程当中的一些资料应该是由物管保管，我们现在已经是第二届业主委员会了都没有看到相应的物管资料。这个事情作为物管来讲他应该承担什么责任？第二个问题我们在规划图上有一些公共区域，这些公共区域还有厕所已经被改建，被开发商作为托儿所出售了，这是否侵占了我们全体业主的权益。另外在我们小区地下层有一个两层建筑，没有建筑许可，土地的合法使用权也没有。这样的非法建筑该怎么办？第四个问题就是我们规划内的建筑生活配套设施是门面，当时开发商承诺门面的收费作为物管费补贴我们全体业主，现在这个生活设施配套在规划当中作为生活设施的配套建筑被开发商出售了，这个事情应该怎么办？

    陈月英 2009-9-30 8:53:46

    第一个问题就是关于资料保管的问题，这块应该物业企业他都有保管的，你们业主委员会可以跟他们沟通，如果要是有资料遗失其他地方都有备份的可以进行复制。第二个问题关于厕所出售的问题，如果厕所作为公用部分是不能出售的，这种情况业主可以通过诉讼的渠道去解决。第三个问题关于地下层修建房屋的问题，我现在不清楚你说的问题是规划有没有，如果规划没有是属于违法建设，违法建设现在正在进行查处，这个问题你们可以向规划部门反映，我们也会把这个问题跟他们一块来及时处理。第四个问题就是关于门面这个问题，因为物业服务费可能是用门面的租金来补贴，这块他的承诺是口头承诺还是书面承诺，属于是书面承诺他就违背了商品房销售合同的一些规定，他是属于一个违约行为，业主可以向开发商提起诉讼或者提起赔偿要求。

    主持人 2009-9-30 8:54:02

    这位听众朋友如果说刚才嘉宾的解答您还觉得有些详细的地方没有解答到，我们下来之后会联系您。下面我们继续接听一位听众的电话。

    2009-9-30 8:54:55

    听众：各位嘉宾好，我想反映一下在渝北龙湖紫都城，有的业主把房屋的结构改变了，把生活阳台改成厨房，把前阳台直接改为封闭起来的一个房间。然后直接又有雨棚和花架，造成了楼上的业主被盗。楼上的住户改对下面有影响，那么一楼的住户改对二楼有影响，他这个属不属于这个范畴呢？

    朱建英 2009-9-30 8:55:19

    这个问题反映的情况属实的话那肯定是构成侵权的，不管楼上楼下造成了安全隐患或者造成了房屋使用功能的损坏，从这位先生反映的情况看肯定是一个违法行为，我不知道他有没有跟规划部门反映这个情况。

    2009-9-30 8:56:48

    听众：跟渝北区规划局反映了，因为他把下面的绿化地也破坏了，所以应该环保局要管，还有一个房管局要管。好象渝北规划没有这个执法权。后来我们向市规划局反映了，市规划局说这个事情该管，而且已经造成楼上的住户被盗了，他搭的雨棚把阳台外面得一块绿化地全部破坏了，然后把公用绿地也占有己有了。已经造成二楼被盗。但是渝北区规划局说这个是多方面都应该管。但是我觉得这个就有点推诿，我们给市规划局反映了他们都不作为，他说这个肯定是违章的，但是又让我们去找绿化部门。

    主持人 2009-9-30 8:57:14

    陈先生，我们记者将会和您取得联系，到现场来看一下您的困难到底是怎么样的，请您在节目之后保持电话畅通，我们一定马上联系您。感谢您参与到我们的节目当中。下面我们继续接听张先生打来的电话。

    主持人 2009-9-30 8:58:26

    张先生的电话断掉了，我们会把他的电话下来之后转到我们嘉宾，争取来为他解答。今天的节目大家打进了很多电话，在这里再次感谢三位嘉宾的到来。节目最后，希望在这里跟大家分享一个好消息，阳光重庆正在参加重庆市新闻媒体的品牌栏目的评选，希望喜欢我们节目的听众朋友可以登陆到华龙网上为我们投上一票，同时您也可以剪辑每天重庆晨报上面的选票来为我们投票。在这里感谢您对阳光重庆的支持。